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[社會] 香港房屋問題嚴重,房委會連年賺大錢的真正原因

分析房委會財務報表,可發現房委會整體盈餘去年再創新高,由5年前總計年賺41.2億(港幣,下同)到最近一年大賺143.7億,多得連早前成立作公屋用途的「房屋儲備金」都被政府回收。其實房屋問題愈益加劇,為何主責興建公營房屋的部門竟然可以賺大錢,透過整理過往十年房委會帳目就能找到房屋問題核心。

反映建屋規模的「建築工程資本開支」,在19/20年度為153.7億,這開支在這幾年基本上已沒有明顯增長,最近更是近5年新低,顯示過去政府聲言積極解決房屋問題,卻其實沒有大量增撥手上土地給房委會施工建公營房屋,令建築工程開支不升反跌,亦能預期未來數年的公屋供應量不會有明顯躍升。

在房屋問題愈益嚴重的情況,房委會年報顯示庫房基本上不斷水浸,究竟錢從何來?單看租住房屋收租一項,由5年前年賺3600萬盈利,過往數年不斷向公屋戶加租,最近一年盈利已達7.6億,可見房委會財富累積加速,其中一個方法就是向公屋戶開刀而來。

很多人只記得房委會出售資產變領展做房地產信托(REITs)賺到盡,其實現時房委會相關商場及停車場租金收益都相當可觀。有停車場自2012年連續8年加租,停車場盈利亦由2011年的1.2億增至2019年的3.54億,增加近2倍。商場的盈利由2011年的3.29億增至19年的8.56億,增加1.6倍,以房委會管理的油塘大本型商場為例,有報導指2016年商戶平均加租24%。



而一些不太賺錢的資產,例如用以協助無家者過渡的中轉屋(近年虧損4300萬),或者房委會六座以往用作廉租及重置的工廈物業(年賺7500萬),則不斷刪減及重建,資產管理策略也愈來愈像領展。

近年帳目中最矚目當然不少得房委會的「地產」項目,尤其開始了將公屋由租轉賣的「綠置居」政策後,可見盈收上有顯著升幅,由過往每年透過賣居屋年賺數億,到最近一年賣公屋居屋已達近百億 (98.6億)的巨額盈收。

如果看過往十年房委會盈利變化,可見到房委會過往主要靠投資 (資金管理) 作為主要盈收,已經轉為靠資產租售 (運作盈餘) 作為主要利益。房委會有解釋過是因外匯基金近期回報率低故此投資盈餘減少,但其實明顯更加重視租金賣樓收益為先。

連主責提供香港公營房屋的公營機構,主要收益已經與靠賣樓地產及向小市民收租開刀牢牢捆绑,這才是現今管治階層提也不敢提的「深層次矛盾」。

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